Requisitos para comprar una casa en Estados Unidos

¿Planeando comprar una casa en los Estados Unidos? ¿Eres un comprador principiante? La compra de una casa en USA depende en gran manera del tipo de solicitante, si es extranjero, residente, ciudadano, inmigrante con papeles o indocumentado. También, depende en gran manera del estado donde desees adquirir la propiedad. En este post, descubre a continuación qué se necesita para comprar una casa en Estados Unidos de forma sencilla.

Requisitos para comprar una casa en USA

Tener una casa propia es el sueño de muchas personas y familias, por lo que se requiere tiempo y esfuerzo para lograr cumplir con esta meta. Sin embargo, con dedicación es posible encontrar la mejor opción y alternativas de pago ajustadas a tus necesidades financieras. Dentro de los requisitos más destacados se pueden mencionar:

Excelente puntaje crediticio

La mayoría de las casas en Estados Unidos son financiadas por un prestamista, por lo que para adquirir una debes acceder a un préstamo hipotecario. En este caso, es necesario cumplir con el puntaje de crédito y los criterios de relación deuda/ingreso. Para este particular se recomienda evaluar los siguientes aspectos:

• Tasa de interés. Las mejores tasas se reservan para personas que tienen excelente puntaje crediticio, ya que el riesgo de tener cuotas impagas es menor.
• Relación deuda e ingreso: Se le conoce como DTI y expresa en porcentaje la cantidad de ingresos que tienes en comparación con la cantidad que debes. Este indica si puede manejar la deuda o no, tomando en cuenta la hipoteca, seguros, inicial e impuestos.
• Para un préstamo convencional se debe tener un puntaje crediticio de 620 y una relación DTI de 45%. Si posee financiamiento gubernamental (FHA) el puntaje debe ser de 580, para préstamo USDA es de 640, préstamo VA Loan el puntaje debe ser de 620 y para gigante o jumbo tener un puntaje de 700.
• La relación deuda e ingreso puede ir entre el 41% y 45%.

Los umbrales crediticios dependen en gran manera del tipo de préstamo, las ayudas disponibles y el prestamista. Además, existen agencias que, para reducir el riesgo de financiamiento, incrementan los requisitos de puntajes de crédito. Por tal razón, es recomendable tener puntajes elevados para aplicar a las pautas federales.

Requisitos de ingresos y finanzas

Sea que posea o no trabajo, el prestamista necesita ver en su historial 24 meses constantes de ingresos, antes de aprobar una hipoteca. El ingreso debe guardar relación con el monto que se está buscando para el préstamo y la deuda actual. Para este particular es necesario:

• Presentar los talones de pago y los formularios W2 al prestamista para que pueda calcular el ingreso bruto y neto que recibe el solicitante.
• Quienes trabajan por cuenta propia pueden aplicar a un préstamo para comprar una casa en USA. Solo deben presentar la documentación que compruebe el ingreso de dinero como pruebas de que posee un negocio, las declaraciones de impuestos, formularios 1099 y extractos bancarios.
• El cálculo se hará en base a los últimos 24 meses para obtener una cifra de ingresos y generar una solicitud de hipoteca.
• Para quienes van a empezar en un nuevo trabajo, mostrar la carta de oferta, firmada por la empresa, que indique el salario para considerar los ingresos.

También, se debe verificar que cuenta con los requisitos de ingreso, según el tipo de préstamo que desea obtener. Por ejemplo, para un préstamo USDA, el ingreso total por familia debe ser igual o inferior al 115 % del ingreso familiar promedio del área, de lo contrario no se puede aplicar.

Pago inicial y costos de cierre

Otro de los requisitos que se deben cumplir al comprar una casa en Estados Unidos es el de tener el pago inicial y los costos de cierre. No aplica para quienes optan por un financiamiento al 100%, un tipo de préstamo poco común. La cantidad a tener varía según el tipo de préstamo y se puede ubicar de la siguiente manera:

• Quienes aplican a un préstamo convencional deben contar con un pago inicial de 3% a 20%.
• Los préstamos FHA deben tener un pago inicial del 3.5% para un puntaje crediticio de 580. Si la puntuación es de 500, el porcentaje inicial se incrementa al 10%.
• Préstamo VA y Préstamo USDA 0%.
• Quienes solicitan préstamos grandes o jumbo el pago inicial debe ir entre el 10% y 20%.

Sin embargo, existen otros gastos que deben incluirse y son los costos de cierre, los cuales se ubican entre el 2% y 5% del monto total del préstamo. En estos se incluye la tarifa de verificación, costos de evaluación, solicitud del préstamo, honorarios, impuestos de transferencia, entre otros gastos.

Seleccionar el prestamista

Una vez que ya conoces los requisitos financieros, es necesario que elijas un prestamista de confianza. Debido a la alta competencia que existe, se recomienda evaluar las distintas tasas de préstamo y los plazos de pago. No se debe descartar el apoyo de cooperativas de crédito, bancos comunitarios, prestamistas en línea, inversionistas privados, entre otros. Además de una exhaustiva investigación, puede hacer uso de asesoría profesional para elegir la mejor opción.

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Reunir la documentación

La documentación a presentar va a depender del tipo de préstamo, la agencia, el tipo de prestamista e incluso el estado donde se realiza el trámite. Sin embargo, en línea general los documentos que se solicitan con más frecuencia son:

• Pruebas de ingresos, se pueden incluir copias del W2, entre otros documentos.
• Documentación de activos. Es necesario presentar dos o tres meses de ingresos de inversiones recientes, declaraciones de jubilación, carta de regalo para pago inicial si corresponde, o documentos de cualquier propiedad inmobiliaria que se posea.
• En caso de tener un préstamo pendiente, mostrar un estado de cuenta que muestre los últimos 60 días de la documentación de la deuda.
• Constancia laboral. Se refiere a las cartas de trabajos anteriores o actuales, firmadas por el empleador.
• Estados de cuenta bancarios, comprobante de ingreso de los últimos tres meses, 30 días del talón de pago más recientes y las declaraciones de impuestos de los últimos dos años.
• Historial de alquiler en caso de que corresponda.
• Para los que trabajan por cuenta propia, deben presentar un estado de pérdidas y ganancias del año hasta la fecha. De igual manera, debe presentar copia de la declaración de impuestos.

En caso de que use las cuotas de manutención de los niños o pensión alimenticia para el pago de las deudas, proporcionar copias de la orden judicial. Tener todos los documentos al día puede facilitar el proceso de obtención del préstamo para la casa.

Pre Aprobación de hipoteca

El último requisito que puedes lograr es la aprobación de la hipoteca. Esta se emite cuando el prestamista hace una evaluación del historial crediticio, las deudas, la situación financiera, entre otros aspectos. Entonces, se redacta una carta o compromiso de préstamo para que el solicitante o agente de bienes raíces pueda empezar en la búsqueda de una casa que entre dentro de los rangos del prestamista.

Puede aplicar a varios prestamistas de confianza, siempre y cuando los honorarios no sean tan elevados. Con esta información de financiamiento, puedes buscar una propiedad ajustada a tus posibilidades.

Preguntas frecuentes

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¿Qué necesito para comprar una casa en Estados Unidos?

Si cuentas con el dinero para pagarla en efectivo, solo necesitas ubicar la casa de tus sueños y comprarla. En caso de tener que acceder a un financiamiento, se debe tener un puntaje crediticio favorable, una excelente relación ingreso/deuda, documentación que certifique los ingresos mensuales y con ello optar por una aprobación de hipoteca. Con esta información financiera, empieza a buscar una casa ajustada a las posibilidades personales.

¿Cómo es el proceso para comprar una casa en USA?

El proceso para obtener una aprobación de la hipoteca, implica suministrar documentación básica que sirva para demostrar los ingresos y las deudas. Una vez obtenido, se vuelve más complejo porque toda la información se verificará de forma exhaustiva. También, se debe hacer un documento de compra y venta, pagar las cuotas de cierre y mucho más. Para facilitar el proceso, conviene hacer uso de los servicios de un agente de bienes raíces.

¿Cómo comprar una casa sin crédito en USA?

Si no posees un puntaje de crédito favorable, puedes comprar una casa en Estados Unidos. Puedes hacer uso de los programas gubernamentales, tomar un préstamo temporal, pedir un refinanciamiento de la propiedad existente, entre otros mecanismos. También, puedes participar en subastas de casas, solicitar ayuda a una cooperativa de ahorro y crédito o mejorar el puntaje crediticio para tener mejores opciones de compra.

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